入居後すぐに退去したら短期解約違約金を請求された
入居後短期間で退去した場合、短期解約違約金を請求されることがあります。有効な特約がある場合は請求できますが、金額の合理性・消費者契約法との関係・説明の有無は確認すべき重要な論点です。
結論：有効な特約があれば請求できるが、金額の合理性・説明の有無・消費者契約法との関係を確認
短期解約違約金は有効な特約がある場合に請求できますが、契約前の説明義務・金額の合理性・消費者契約法9条（損害賠償額の予定の制限）との関係は確認が必要です。フリーレント返還特約は別途確認が必要な問題です。
よくある誤解
よくある誤解
「契約書に書いてあれば何でも有効・全額払うしかない」
「フリーレント物件は短期解約したら全額返すのが当然」
「違約金は業者の言い値が正しい」
確認すべき3つの論点
①特約の有効性
重要短期解約違約金の特約が存在するか・契約書の文言・「入居前に説明を受けたか」を確認します。説明なしに特約が盛り込まれていた場合は有効性が問われる余地があります。
②金額の合理性
重要違約金の金額が、短期解約によって実際に生じた損害（次の入居者の募集費用等）と比較して著しく高額でないかを確認します。消費者契約法9条との関係で問題になり得ます。
③フリーレント返還特約との区別
確認フリーレント物件での「短期解約時に家賃無料期間分を返還する」特約は、短期解約違約金とは別の問題として整理する必要があります。両方を重ねて請求されていないか確認します。
消費者契約法9条との関係
消費者契約法9条1号（要旨）
事業者が設定する解除に伴う損害賠償額の予定が、同種の契約の解除に伴い事業者に生じる平均的な損害の額を超える部分は無効となり得ます。 短期解約違約金が「実際の損害」を著しく超える場合、この条文の対象になり得るとされています。
業者の返し別の対処
業者が言うこと
「契約書に短期解約違約金の特約があります」
実態
特約の存在は確認が必要ですが、その特約について「締結前に説明を受けていたか」「金額の合理性」「消費者契約法との関係」も確認する必要があります。特約があれば自動的に有効というわけではありません。
返し方
「短期解約違約金の特約について確認します。契約前にこの特約の説明（金額・条件・期間）を受けましたか？また費用の算定根拠をご説明ください。」
業者が言うこと
「フリーレント分の返還は当然の義務です」
実態
フリーレント返還特約は「短期解約の場合にフリーレント期間分を返す」という条件であり、その有効性・金額の合理性・説明状況を確認する必要があります。「当然」という説明は根拠になりません。
返し方
「フリーレント返還の特約について確認します。この特約の説明を契約前に受けましたか？また、返還の金額の根拠（どの期間分・どの計算方法か）の内訳をご説明ください。」
業者が言うこと
「違約金は相場なので払ってください」
実態
「相場」という説明は具体的な根拠になりません。違約金の合理性は、実際に生じた損害・費用との関連で判断されます。消費者契約法9条との関係で、損害を超えた違約金は問題になり得ます。
返し方
「違約金の算定根拠を確認させてください。短期解約によって実際に生じた損害（広告費・原状回復費用等）と、請求金額の関係を説明していただけますか？」
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